开五星级酒店真的能赚大钱吗？

从我自己这几年的小经验来说一下。
首先说一下，酒店不太赚钱，特别是高星级酒店。
先看看为什么要修高星级酒店，一般是以下几个原因：
1）开发商好面子，不论国企还是名企，都希望在当地有一个自己的招待所，但是这个招待所又不能太掉档次，至少得五星级是吧；
2）政府有要求，特别是小地方的政府，在推出这个地块的时候，就要求，必须引进国际五星级酒店品牌，我见过最过分的就是某计划单列市政府要求开发商必须引进排名前十的酒店集团，单方造价不低于2万，2万，2万！！！单方造价2万什么概念，不搞个四季、丽思卡尔顿、柏悦都对不起观众，但是当地的消费水平难以支撑如此奢华的品牌，开业后肯定亏；
3）提升周边地块溢价，这种一般是开发商拿的综合性地块，里面有住宅也有商业，开发商需要建造一个高星级酒店来拉动地块的溢价，为地块内的住宅卖出高价添砖加瓦，很多情况下这部分溢价完全能够涵盖酒店的造价，酒店只要保证后期运营能够自负盈亏开发商不用再往里贴钱就行，运营赚不赚钱无所谓了，卖住宅的时候早就赚回来了；
4）开发商将持有的酒店作为抵押物，较容易获得银行的贷款；
5）为后期资本化运作做准备，这个属于比较高端的玩法，一般只有特别有实力、酒店规模庞大、运营现金流可观的开发商才玩得转，一但旗下酒店的现金流达到一定的稳定规模，就可以做成资产包上市交易（比如REITs），实现轻资产运作；
6）洗钱，避税，太敏感，不细说。
再来看看为什么不赚钱呢，我拿我们的一个酒店做例子，大家可以直观感受下：
酒店坐标深圳关内，标准五星级，地价5000万（很便宜了），建面50000，投资8亿（假定全是自有资金，没有贷款，一般来说，这么大的酒店基本一半以上的投资都要靠贷款，我这里为了方便计算，就假定全是自有资金了），单方造价16000（标准五星单方造价1-1.2万左右），我们这个在投资阶段明显投资过大，超过该品牌一般的标准，所以建成后该酒店管理集团一直夸我们是旗舰店，呵呵哒。
酒店现在开业三年，基本开始步入稳定期，平均房价1000（标准五星做到1000在深圳都很不错了），入住率80%（80%的入住率简直了！棒呆！），这样下来，一年的客房收入8760万，一般餐饮和客房收入比例五五开，那么餐饮和客房一年的总收入就是1亿7千5百万（其他健身、SPA的小收入咱就忽略不计了，不影响后面的计算），哇！！！星星眼！！！快两亿了哟！！！
别急，我们再来算成本。。。。
客房餐饮综合成本率45%（含原料成本和这两个部门的人工成本，一般客房的成本率比餐饮的成本率低），这样咱们只剩下9636万。
行政部门、销售部门、能源成本、维修保养的费用占总收入25%，这时还剩下5256万；
减掉基本管理费、奖励管理费、房产税、营业税、维修基金（约占总收入10%），这时咱们剩3504万，WOW，每年还剩3504万呢~~~
别急！兄台别急！！！
你忘了含地价咱们一共投资了8亿5千万呢，即使按照40年来折旧摊销，咱们还得减2125万，OK，咱们每年的净利润算出来了，1379万，折合年收益率为1.6%，连余额宝的收益率都比不上！！
列个表，大家看的清楚些：
房间数                                         300
平均房价                                   1000
入住率                                        80%
客房收入                                8760万
餐饮收入                                8760万
年总收入                              17520万
客房餐饮综合成本率                   45%
行政、销售、能源、维修成本率 25%
管理费、税费、维修基金成本率 10%
年折旧摊销 2125万
年净利润 1379万
还别说这是在我大深圳，还别说我们的平均房价做到了1000，别说我们的年入住率达到惊人的80%，还别说每十年还要翻修。
有人说，那是因为我们酒店初期投入过大，好的，我按照标准五星的造价，那我们这个酒店造价就是5亿，加上地价每年摊销1375万，这样算下来年收益率是3.9%，呵呵。。。好高哦！
你说，酒店赚钱不？
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5.16更新：哇，赞还挺多的，那我再斗胆根据这几年在我老板那学到的一点小知识来分享下如何提高酒店利润：
利润其实很简单，收入-成本，其实提高利润的方法无外乎那句古话：开源节流。
下面从开发和运营两个阶段来说说如何开源节流，为酒店抠利润。
开发阶段：
1）慎选酒店管理公司。
我在这里并没有推荐任何酒店管理公司的意思，纯粹分析：有的酒店管理公司调性很高，管理费率不肯打折，宁愿不要项目都不愿降低管理费率，但是这些酒店管理公司在运营阶段的表现往往很惊艳，有些酒店管理公司为了把规模做大，在谈合同阶段往往节操全无，管理费率、技术咨询费率都可以谈，业主就很开心，以为捡到大便宜，没想到到了运营阶段，发现这个集团运营能力一般、销售能力一般，各种能力都一般，费率降下来了，酒店的效益也降下来了。所以，在选择合作的酒店管理公司的时候，开发商一定要慎重，要做好全面的分析，不能被眼前的小恩小惠所蒙蔽。有一点对于一些小地方的小开发商一定要注意，有些大的酒店管理公司喜欢仗势欺人，看你这个开发商一没名气二没规模，往往喜欢在合同上坑人，费率都是狮子大开口，所以千万要小心，要多搜集资料，不要被酒店管理公司给骗了。
我建议，学习万达、绿地、保利之类的大开发商，绑定若干家酒店管理公司，实现战略合作，一来费率优惠，二来沟通成本低，三来可以实现内部客源共享。
2）慎选新的酒店品牌。
新的酒店品牌我大致分成四类：一类是酒店管理公司已经在中国扎根很久，这个品牌也在国外运营了很多年，只是最近刚引进中国，比如希尔顿的欢朋（Hampton）、万豪的万枫（Fairfield Inn）等；一类是酒店管理公司已经在中国扎根很久，但是这个品牌从全球来讲是全新的，有的管理公司更是号称这类品牌是“专为中国市场打造”，比如凯宾斯基的诺金（NUO）、洲际的华邑（HUALUXE）；一类是酒店管理公司已经在国外扎根很久，最近刚刚在中国成立办事处，并把自己的牌子引进中国，比如来自德国的斯坦根伯格（Steigenberger）、以及来自美国的特朗普（Trump，哈哈哈哈，你真的没看错，这就是川普的酒店，只不过酒店的运营具体是交给了他的女儿Ivanka Trump）；最后一类就是连这个酒店管理公司都是全新的，比如精品酒店集团凯世（Cachet）。
这几类酒店品牌都有一个共同的特征，就是对于广袤的中国市场来说，他们都很新。所以开发商在选这些品牌的时候一定要慎之又慎（并不是说不能选），要分析利弊：选新品牌，好处就是管理费率可以谈的空间比较大；有差异化优势，对厌倦现有品牌的消费者有一定的吸引力；容易得到酒店管理公司的支持，他们一定会尽全力打造这个新品牌在国内的前几家店，从而形成示范效应，为后面的推广最好铺垫，特别是这个管理公司也是刚进入中国的情况，不论在筹建、筹开还是运营阶段，他们一定会随叫随到，全方位服务好业主。
但是，弊端也很明显，首先就是品牌号召力弱，影响力低，如果是老牌管理公司的还好，毕竟自家拥有强大的全球销售渠道，特别是在国外也运营成熟的酒店品牌，对于外国消费者来说已经很熟悉了，酒店管理公司要做的重点就在于向国内的消费者进行洗脑，举个栗子，当年我司谈了某集团高端奢华品牌在国内的第二家店，开业前两年入住率惨不忍睹，只有40%不到，但该集团推广新品牌的力度一直很大，所以入住率提升非常快，现在已经达到70%左右，倘若碰到的是新的管理公司带来的新品牌，培育期可能就比较漫长，业主要做好长期奋战的准备，前几年亏得可能比较惨；其次，刚刚虽然说到，管理公司会尽全力培育新品牌，全方位服务好业主，但是巧妇难为无米之炊，有的时候，管理公司实在是派不出技术团队在业主指定的时间内到现场支持，实在是找不到业主满意的总经理，实在是....总之就是业主在新品牌酒店的筹建或运营阶段，管理公司对于业主的某些要求，可能确实有心无力，业主也要做好准备。
所以，对待新品牌，业主要综合分析利弊，不要盲目听信酒店管理公司的忽悠。
3）慎选酒店设计方案。
有的酒店设计方案，中规中矩，挑不出大的毛病，有的酒店设计方案天马行空，绚烂夺目。到底选哪个好？我个人觉得，宁肯保守一点，酒店的重点在于位置位置位置，特地为酒店设计而入住酒店的，往往是少数。有些酒店设计方案，看上去特别酷，仿佛超脱人类社会而存在，但是从开发角度来说，这些酒店往往造价畸高，工期超长，从运营角度来说，能耗大，服务流线乱，面积浪费大，总结下来就是中看不中用，显性成本和隐性成本都很高。
好的酒店设计方案，往往是外形具有一定特色，与周边环境融为一体，内部空间利用得当，流线设计合理。
当然，如果老板拍板一定要选那些奇异的设计方案，那我没话说，我双手双脚赞成，老板万岁！反正不是我的钱。。。。
4）慎选施工单位。
其实施工单位没法选，都是招标的，即使同样是中建，做出来的质量也是参差不齐。一定要注重施工质量、一定要注重施工质量、一定要注重施工质量，重要的话说三遍，我司旗下某酒店开业漏水到现在我也就不说什么了。
运营阶段：

酒店的定位还是要适应当地的经济水平，有相应的客源