一篇价值千万的酒店选址宝典,来自连锁酒店选址团队的高参
为什么是价值千万:同一个城市,同样定位酒店品牌,同样的房间数量,同样的装修陈本,经营数据上的差异千万
140(单房价格)*58(间)*365(一年)*60%(入住率)*12(年)=2133万(销售额)
180(单房价格)*58(间)*365(一年)*80%(入住率)*12(年)=3658万)(销售额)
很抱歉,将近三个月没有发表文章了,这三个月我基本在工地,或者在酒店营销的第一线,或者再筹建酒店直销+客人分销平台(分享住),参与了几个酒店的运营,今天我基于酒店的运营报表呈现出来的数据,给大家再次分享一篇,关于酒店选址对于酒店的重要性。
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酒店选址第1方面:人流爆发点
我们一般的酒店的两个装修期, 加起来是12年,酒店是通过装修,然后运营的叠加值来获取市场的住宿溢价,我这里有一份5000家酒店的经营报表,我分析几个硬件相当,相同的定位,相同的档次的酒店,那么我们开在高铁站,开在火车站的入住率,他平均会高于我们其他地方酒店的入住30%的比例,开在我们购物中心500米范围内的酒店,他的入住率会高于我们其他酒店百分之20~30%的入住率,然后我们5A全国性景区的酒店,然后就是我们的商业中心的店,他的入住率也非常的高,我们的酒店的选址跟我们的快消品,比如说麦当劳,星巴克,屈臣氏等等这些国际一线品牌的选址,其实有很多相似的地方,就是我们将我们的物业选址在人流量聚焦的地方,把物业落地在这种地方,第一个不管是钟点房还是我们消费者的就近原则,有人流量,有人流的爆发点就能够支撑我们的入住率,我们有入住率,我们的卖价,我们的议价空间就能够提升上来。
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酒店选址第2个方面,时间属性,跟区域属性,
酒店经营的时间性(酒店卖的不是客房,是时间)就是这个行业的时间属性了,我们一个酒店的生命周期都是至少是12年,所以说我们在酒店选址的时候一定要关注这个城市的发展,城市的新城建设,还是整个城市的交通枢纽,高铁站的方向是在城市的东边还是在西?然后老城市在城市的哪边,因为第1个,我们我们有一种概念就是城市的发展拆老城建新城的这种代价太大,地方政府他也不会去这样实施,那么所以说一般城市跟高铁站的这个距离的物业,我们在选址的时候,我们可以大胆的放心的去拿,因为新城的规划它的道路市政设施等等,都会优于老城,第2个,如果说我们的物业选址在老城,那么我们要看一下我们的物业的停车位,我们的交通,我们是否经得起时间的检验。
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酒店选址第3方面:竞争属性,
其实生意做到今天,各个行业的生意都很透明,都不好做,特别是餐饮,烂大街的餐饮,但是餐饮的翻牌跟淘汰率太高了,所以说我们更多投资人钱无处可去,但是随着线下的这种新兴的那种资金筹集方式的兴起,酒店这个行业,它本身的门槛是偏高的,但是通过线下众筹(我有一篇文章专门写过线下众筹)通过网上筹集资金,通过贷款可以把投资资金放大2~3倍,这个时候我们更多的投资人会去选择酒店这种业态来投资,那所以说我们在选址的时候,我们一定要考虑物业的竞争性,这个事情怎么判断呢?就是以你的物业,周边3公里为半径,你周边3公里的人口密度,区位的业态布局,区域可开酒店的物业的多少?
举个例子,我我在我这种的位置非常好,在一个新的区域,然后厄交通很方便,停车位都很方便,但是这个楼它有一个特点,周边有7栋同样的楼,客房数量估计会达到3000间,可以做酒店,那么请问一下,这个物业我们能不能开酒店?那么答案很简单,如果说这个问题问到我,我会回答我的投资人,这个物业放弃掉,为什么呢?我给大家举个例子,我们贵阳的北站,我们贵阳的花果园,他就是把业态集中在一个楼板里面来处理,这种有个好处就是说消费集中,但是有对经营者来说,我们不能去冒这个险,因为你的酒店服务,你的运营,你做的再好当旁边的酒店的价格无无底线的,拉低的时候,那么对于经营者的压力会非常大,而我们要在这个比如说上百家的酒店里面能够脱颖而出,我们的装修成本,我们的人力成本,我们的服务成本投进去以后这种投资回报不成正比,这是我跟大家聊到了,考虑物业的竞争性的问题,
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酒店选址的第4个方面,关于物业的消防问题,
我们在工作当中,我们经常会碰到很多的物业,属于自建楼自建房,如果说这类物业是业主投资人本身自己修的,那么我们从专业的消防的角度来讲,我们会给他提出方案,在最开始土建或者装修的时候,就把消防的可能性,消防改变的可能性给它含进去,如果说这种酒店开业我们可以改变酒店的性质,把它改变成服务式公寓,或者说改变成民宿,这样子也不影响酒店的正常可以,但是从我们租赁酒店的这个租赁物业开酒店的,这个角度来考虑,那么我们在这个的时候,一定要考虑物业的消防成本,第一如果说物业的消防满足不了,两个消防通道,然后消防喷淋满足不了,那么这个时候这种物业我们一定要谨慎处理,因为酒店他属隶属于公共场所,那么消防在对酒店的这个方面的把控会非常的严格,既是为安全也是为酒店的后期经营考虑,只是我们在未签字的时候第1个考虑物业的性质,第2个,消防的土建,第3个消防的软件,
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酒店选址第5方面,关于酒店的硬件配套问题,
1、车位
我们一般的,如果说经济型的酒店,我们要求客房数量的30%配备酒店车位,中端酒店的我们按照房量的百分之60~80来配备车位,那么高端酒店我们会要求按照1:1的房量配比来配比车位,
2、水电问题,
我们要求一般具备独立的变压器或者不低于300个千瓦的电第2个水的问题,如果说楼层低于7层,那么我们要求净水管道不低于35公分,如果说楼层超过7层,我们是建议在楼顶自建两个10吨的冷热水箱,当然这个里面就衍生出了另一个问题,关于楼顶的承重问题,如果说不楼板的厚度低于12公分,那么我们要求在楼顶加水箱的时候需要浇筑承梁,
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酒店选址第6方面:周边环境配套问题
周边环境包括人为的环境跟那个物业建筑本身的环境,
①如果说是社区底商,要看我们的电梯是否跟我们的居民共用,如果说共用,我们是否能在外面搭建独立的电梯?
②个我们的城市排污消防联动是否跟住户共用,
③个我们物业的外立面,是否需要更改我们的窗户,因为这些硬件设施直接关乎到我们酒店的后期的筹建成本的问题,
④个关,就是我们物业酒店周边的民族的属性问题,或者说你,你属于哪个民族?
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酒店选址的第7个方面:酒店落位的城市分级问题
这里面也延伸出了酒店的定位的问题,比如说我们上海的经济型酒店,那么在我们中国的五六线城市,他就算是这个城市最豪华的酒店,一二线城市的房间数量在我们的五六线城市,按照酒店的标准完全来套用它的定位,比如说我们在云南的某个县城住一个酒店房价是200间用,而这个酒店的品牌,比如说在北京在上海,那么它的入住率是99%,那么这个酒店在云南这个县城里面,他入住你估计30%都达不到,我们的比如说像国际型的五星级连锁酒店,他们的落位要求就是一二线城城市,或者说GDP前100名的县城,
好了,今天就给大家分享这7点,更多的选选址酒店选址定位的细节,我后期在慢慢的跟大家讲,或者说大家直接在文直接留言,我建一个群,大家一起探讨。
文:谭松
编辑:开酒店助手
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