本期嘉宾是华东、华南资深酒店&民宿投资人，蓝莲花开民宿创始人安志伟先生。
安志伟先生投资年龄10年，投资数量8个，总投资金额近1亿元。投资的酒店有中端酒店/精品酒店，投资的品牌涵盖全季/蓝莲花开/山中来信等。
以下内容根据直播对话中安志伟的自述整理：
投资项目跨度大，经济型酒店跨越到精品酒店
2005年，我在浙江大学“土木工程”毕业后，第一次接触酒店是浙江大学的自有品牌“新宇之星”，当时我负责酒店的筹建工作。
之后，我在酒店行业里做了酒店运营管理。再后来又做了一段时间的供应商，而这个供应商并不只是负责酒店行业，而是各个行业的供应商。最后，才是自己开酒店。
最终回到投资酒店行业，是因为自己不太喜欢要账，以前在做供应商时，要账会让双方感觉不舒服。
虽然酒店不是暴利行业，投资回报率不高，但相对来说较稳定，投资风险较小。
我投资的酒店和民宿项目虽然不多，但投资的价位跨度大，房价从200多元跨度到2000多元，基本上是从酒店的经济型跨越到高档型。
疫情三年，我发现受疫情影响最小的住宿业态有两种：一是投资成本高的中高端酒店；二是物业选址在风景好的酒店。
我认为，做到极致的项目，是有定价权和生存空间的。反倒是价位不高不低，产品不好不坏的这类酒店，辨识度太低，基本上离淘汰不远了。
十年磨一剑，在广州重启酒店生意
一、十年，我在广州迭代了旧项目：
2006年，浙江大学的自有品牌“新宇之星”在广州启动时，我负责酒店的筹建工作。
2016年，我将这家酒店加盟改造成全季酒店。选择全季的原因在于：一是加盟全季比做自主品牌更省力；二是华住的会员体系搭建得好。
目前，这家门店勉强能够维持收支平衡，但我相信随着疫情的逐步稳定，后续收益会有所改观。
二、2021年，我再次在广州启动了新项目：
2021年6月，我在广州签了一处2万多平米的物业，租了20年。
当时，选择这处物业的原因在于它未来的发展潜力：
一是，这两年广州开始大拆大建，去年拆了66个村，大概要拆5000栋农民房。因为农民房拆得比较多，我们预计会有一大批人没地方住，那么酒店投资市场也将迎来新机遇。
二是，在未来五年内物业所在的区域将建造四座摩天大楼、直升机的停机坪、通往港澳的码头。这座码头可以从广州直接坐船到香港、澳门。
我对这处物业的筹建规划是：
2万多平米的物业，其中的7000平米做全季酒店，另外的13000平米，一部分做公寓；一部分做商业配套或写字楼。这样酒店租金成本会减少，投资压力也会小。
但在2021年8月到现在，在接近一年的时间里，疫情对实体门店的打击远超想象，招租难度变大。
现在，摩天大楼还没开工。码头是建造好了，但是一直没开通，因为开通了也没人去。所以，这处物业的招商情况不是很理想。
最近，这处物业出了点小问题，我们借着这个小问题让业主帮着将免租期往后延。
虽然新项目遇到了一些问题，但是我对它的预期还是很高的。毕竟物业选对了，投资就成功了一半。
投酒店赚钱还是投民宿赚钱？
一、品牌连锁酒店和民宿，各有优劣势：
品牌连锁酒店的优势在于:标准化管理，业主不用太过于操心，每天看看报表，或者派专业的财务审核，事情较少。
品牌连锁酒店的的劣势在于：一是不灵活，会有很多的条条框框。
二是品牌加盟费用较高，在某种程度上，品牌方会将一部分成本转嫁到加盟商身上。
民宿的优势在于:新鲜感，包括我自己选择住民宿时，也会和民宿老板交流一些投资心得，以及询问附近的好吃、好看、好玩的信息。
民宿的劣势在于:投资有风险，投资回报周期具有不确定性。
总之，酒店提供的是标准化的住宿需求，是一种刚需的商务需求。而民宿更多的是满足客人个性化的需求。
二、选择品牌连锁酒店和民宿的投资逻辑：
在物业位置方面：
1、酒店投资要选对物业，而民宿对物业位置的要求比酒店更高。
在城市里，比如像在杭州这样的旅游城市，酒店和民宿的物业标准又不太一样。
如果游客是来杭州旅游的，他们更愿意选择离西湖较近的住宿区域，这也会使西湖周边的酒店及民宿的生意都较好。
2、如果物业位置不好，最好选择做品牌加盟。
因为选择品牌加盟，可以借助酒店集团的平台资源，比如像华住的会员体系的优势，来促进门店的营收。像在全季的报表数据中，70%的客流是来自于会员。
在客源方面：
酒店是慢慢积累客源的过程，需要两三年的时间，能够孵化出一批忠诚的会员。而民宿则恰恰相反。
因为酒店的回头客多，同时商务客占有一定的比例。商旅客人会定期在两三个月或每月、每周出差，如果住得舒服，客人会一直在一家酒店住。
但住民宿的客人，哪怕下次再来到同一个城市，可能也想换一家民宿体验。同时，因为民宿的竞争较大，也不是旅游的刚需，所以民宿的客人复购率较低。
在投资回报周期方面：
如果酒店的位置好，经营得利，大概在五年左右可以回本。
而大多数民宿的火爆，网红民宿也好，都是第一年的收益最好，之后逐步走下坡路。民宿需要尽快收回成本，再把门店做得新颖，继续吸引新的客人。
民宿的回报周期，最快的在两年回本，最慢的可能永远都无法回本。
所以，酒店要把握未来，但民宿一定要抓住当下。
在投资回报率方面：
以杭州目前的租金成本来看，我认为做酒店已经有点困难了。因为杭州的物业价格高，市场竞争大，投资回报率低。
拿我投资的杭州全季来说，它在疫情前的收益还可以。
但从2020年疫情爆发到现在，杭州的全季一直在依靠纯经营，并没有做隔离工作站。这仅能维持酒店一部分的运营开销。
而我有一个朋友在贵阳也开了一家全季酒，RevPAR 比我的杭州全季酒店低几十元，但是他的房租成本是我的房租成本的1/3，所以这样算下来，他的投资回报率还可以。
所以，无论在商务城市，还是旅游城市，酒店投资回报的逻辑是：要么拿到低价的物业；要么物业位置非常好，能够把酒店价格卖的很高，否则在大城市做酒店很难在预期内收回成本。
我认为在纯商务城市或区域，还是以投资酒店为主，这类城市或区域的民宿，生存空间非常小。
投资建议：
我认为自己是在合适的地点，以合适的价格，拿到了合适的物业，并且喜欢投资中端品牌的投资人。
以前，我以为投资酒店是没有风险的事，现在我认为投资酒店有风险，但生活总是痛并快乐着。
想对品牌说：
我觉得和几个品牌合作下来，包括之前的首旅如家酒店集团也好，华住酒店集团也好，相对来说，它们已经算是比较为业主考虑了。
希望酒店集团能继续多为投资人着想，双方才能够共赢。
想对新投资人说：
1、投资民宿时，最好和房东签对等的违约金合同：
在签物业合同时，投资人一定不要过度自信，认为一定不会出现违约的情况。签高额的对等违约金，是对双方的违约，有一个合理的约束。
2、关于投资乡村文旅项目：
现在所有的民宿宿集，没有一个是民宿的经营者投资的，大都是房地产商。而且目前这些民宿宿集，我觉得做到多赢的是民宿的运营者、投资者和当地政府。
如果一定要投资民宿项目，在杭州、上海、 北京、深圳、广州这些城市周边做乡村民宿投资，应该是有前景的，但前提是要做目的地式的度假综合体。
3、关于露营产品：
这两年露营确实特别火，但我始终觉得这不是一个长久的生意。
疫情之后，有一部分将旅游当成刚需的客群，会对住宿有较高的要求，他们想体验当地最好的住宿地，也想更多地享受大自然。
但是绝大部分人在尝试了一次露营之后，就不会想住第二次了。比如，我曾住过安吉一个比较火的露营，附近有瀑布，还可以做手冲咖啡，800多元一晚。但是蚊虫多，上卫生间不方便，而且不隔音，会影响到睡眠质量。
4、关于电竞酒店：
我关注过电竞店，还把青之坞的一个民宿改成了电竞民宿。因为我的合伙人，可以带来电竞这部分的客流。
现在门店还没正式开始运营，但讲实话，对于电竞酒店的客流还不是很有信心，现在也只是做尝试。
5、关于智能化酒店：
酒店在智能化方面各有利弊，我个人比较喜欢智能化的几个部分，比如，窗帘的智能开合，机器人送物等。
我不喜欢智能化中的语音控制，更喜欢按键处理。因为语言控制的操作，如果家人在旁边休息，语音说出“关上窗帘”或“开灯”，会打扰到他们。
另外，酒店在智能化方面存在一个共性问题，是按键灯在夜晚会发亮，包括电视屏幕上的电源小红点。有些人对光较敏感，即便按键灯是微弱的光亮，但也有很多人不喜欢，因为会影响到睡眠质量。
6、关于自购物业做酒店：
购买物业开酒店，要看从哪个角度考虑。
如果说是想在购买物业后开酒店赚钱，那这样的逻辑是不成立的。靠开酒店把买物业的钱赚回来，基本上是不现实的。
如果购买的物业有升值潜力，并且物业本身可以带来现金流，之后是利用物业开酒店，这样的投资想法是可以的。
7、改造酒店时，要重视隐蔽工程的施工：
之前投资过的一家酒店，当时看到酒店的格力风管机还能用，就继续使用了，但用了几年后就出现了故障。
每个月修空调的维修费都要好几千块，关键是客人的体验感不好，所以投资酒店关键在于新风和隐蔽工程的施工，再就是设计当中要注意隔音，像这类隐性成本也是较大的运营成本。
未来，中型度假综合体有发展前景
旅游和度假最大的区别是，旅游是所到之处的景点都要走一趟，不走一趟会感觉不划算。
而度假是在酒店里放松一下，吃喝玩乐在住宿的酒店里都可以体验到，也不会感觉无聊。
未来，随着人们旅游思维的转变以及客源年轻化的发展趋势，度假产品会随之发生变化：
1、越来越多的旅游型的人会向度假方向转变。
2、小的单体民宿，哪怕现在看起来很火，但未来的发展空间不大。
3、中型度假村会比较有发展前景。
以往，我以为一两千元价格的酒店，80后或三四十岁的白领应该是消费群体的主力，但我开始做高价民宿时，发现住高价民宿的90后、00后的年轻人较多，预计这类中型度假村在客流方面会比较多元化，未来会有较好的发展空间。
4、如果一定要投资民宿，个人建议投资像贵阳这样商务活动足够多，并且物业成本足够低的二线城市。
如果是投资酒店，竞争无所谓是在一线或新一线，因为竞争都较大。
我认为酒店行业是一个可以做，并值得做的行业。目前，我在接洽新项目，但还没完全规划好。
我仍然会选择中端酒店，基本上会选择全季酒店，或者是锦江酒店（中国区）旗下的酒店，不太会考虑投资民宿。
我认为，投资酒店，要找对位置，找对项目，这两点非常重要。
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