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开酒店选址评估由来


--为方便酒店项目交流,创办的一个酒店筹建博客,讨论酒店物业经营数据模型,分享酒店选址心得、交流酒店筹备事项、促进酒店后期管理运营的的一个自媒体网络平台,网站由酒店选址评估专家谭松及其朋友而设立,服务于酒店投资人。


开酒店为什么要进行定位评估?

1、酒店投资巨大,2、酒店经营年限时间长远、3、酒店属于消费市场,客户有自主选择权!


为什么是我们来做?

一群用大数据锻炼出来的实战专家,人均酒店选址评估100家!


为客户带来多大价值?

什么样的物业开什么样的酒店,什么样的客群,定位什么样的酒店


最大限度提升酒店的溢价空间




> 我们做什么<


  • 为酒店投资人提供优质的酒店物业。

  • 为酒店提供选址定位,物业评估。

  • 连锁酒店加盟品牌推荐

  • 酒店设计施工筹建指导。

  • 酒店投资数据模型。

  • 酒店盈亏数据报告。



1. 酒店基础评估

  • 物业评估:以评估店址为中心,不同半径距离的主、副、边缘商圈,(包括美食、购物、教育培训、医疗设施、交通设施、生活服务、丽人、旅游景点、休闲娱乐、政府机关、文化传媒、汽车服务、金融、房地产等),步行时间与距离、车行时间与距离。可选择几套不同定位的评估指标(目前默认为低端酒店、经济行酒店、中档酒店、高端酒店、五星级酒店),对比最佳的定位投资回报数据。

  • 租金日商比:预估月租金及日营业额(日商)

  • 客源结构:客流量预估,客源分析建模。

  • 商圈:主商圈约占酒店50-75%的营业额的商圈,副商圈约占酒店址15-25%的营业额的商圈调查

  • 地条件:独栋、楼中楼,底商。

  • 面积(相比同行标准):出房量预估。

  • 消防评估:是否满足一次消防,二次消防硬性条件

  • 预估平均每小时客流:实地测算客流量(详见“采点客流量”)

  • 车辆停靠:可以、困难、不可、具体数量

  • 土建改造陈本:具体项目、方量,金额。

  • 评估指标:每个定位的评估指标包括了基础评估、不宜开店评估、竞争评估、酒店城市商圈评估/楼中楼评估、计算酒店选址评估指数,评估指标、权重、分值等评估策略体系。财务模型:估算日营业额、租金成本、首年损益、五年损益、十年收益,分析盈亏平衡及投资回报。


2. 不宜开酒店店评估

  • 商圈转移、消防设施欠缺、交通缺陷,消费系数达不到等。

  • 竞争过激烈(潜在客户严重不足)、周边经营环境如排放恶臭的工厂、严重污染的河川等

  • 酒店的风水(硬件风水,软件风水)


3. 竞争评估

  • 酒店品牌:酒店数量、连锁一二三线品牌、无竞争店等

  • 距离:竞争店位置距离

  • 相对位置:对面、扇形、一面、包夹

  • 营业时间:短时间、接近本店时间、长时间或24小时

  • 竞争酒店店开业时间:含开业半年、一年、无竞争店等

  • 动线关系:竞争酒店店的动线在店址之前、之后、相反动线、不同动线

  • 竞争酒店面积、房量:小型、中型、大型

  • 停车配置:竞争店是否好停车

4. 开酒店综合评估


4-1本评估适用于小型临街酒店:

  • 道路构造:评估指标含8米以下或以上,有无栅栏

  • 道路性质:指标是否距交流道、宽广道路、一般道路、路面狭窄道路、住宅区内道路

  • 有无斑马线:指标含有无斑马线

  • 动线:指标含回家动线、通勤动线、顺向车道、逆向车道

  • 视野性:指标含100米、150米的距离判断

  • 道路坡度:含平坦道路、上坡途中、下坡途中

  • 道路塞车:是否经常或暂时塞车

  • 右转进入:是否可以右转进入

  • 停车条件:指标含好停车且可停大型车、前面侧面可停车、侧面可停车、前面可停车、路边或无停车空

  • 酒店档次:评估指标含高、中、低


4-2.酒店独栋物业评估

本评估适用于大型酒店:

  • 酒店档次:评估指标含高、中、低

  • 城市GDP排名:消费指数

  • 城市的商业指数:商旅客人,消费系数

  • 酒店空间规整度:指标含店面空间的不同规则程度,是否有死角、多余柱墙

  • 酒店外走道宽度:指标含2-3米、3-5米、2米以下或5米以上的距离判断

  • 酒店门头尺寸标准:含是否为理想尺寸、可否造型制作、统一标准化

  • 进深与面宽比例:4.2:9,4.5:10

  • 走廊宽度、高度:2-3.2米、2.8-3米等

  • 电梯、主楼梯距离:3部,一跑


5. 连锁酒店品牌推荐


              > 财务测算  <


1. 竞品酒店的财务情况

  • 详细的采点原则指引以及相关表格工具,另有客流计数器

  • 有全日采点法、时段采点法及简易采点法三种可选

  • 分析计算得出全年客流量、月均客流量、日均客流量、时均客流量


2. 确定酒店相关财务系数

  • 设定租金条件以试算《租金成本表》:包含租期、免租期、租金、物业费、租金及物业费年涨幅等

  • 设定营运费用、销售费用、折旧摊提、税费、其它费用等

  • 设定装修工程费、设备投资费以测算投资回报


3. 预估酒店营业额

  • 可根据(采点客流量*捕获率*客单价)计算得出日均营业额,或直接预估(日均来客数*客单价)而得出

  • 计算酒店毛利率

4.试算损益

  • 租金成本计算表:租期内的每年租金成本列表

  • 首年损益试算表:开店第一年的每月损益预测

  • 未来五年损益试算表:开店后5年的每年损益预测以及投资回报率/投资回报月份

  • 分析盈亏平衡及投资回报:主要有3项估算分析:

           > 选址评估报告 <


制作选址评估报告

可定义报告署名及日期

可定制选择所需报告内容

1. 确定中心店址

  • 选择酒店的地址或输入符合百度地图定位的地址作为中心店址

2. 选定商圈范围

  • 主商圈:离中心点半径距离100/300/500米,约占50-75%的营业额

  • 副商圈:离中心点半径距离300/500/1000米,约占15-25%的营业额

  • 边缘商圈:离中心点半径距离500/1000/1500米,约占5-10%的营业额


3. 查看兴趣点

  • 在上述选定商圈内显示百度地图库内的兴趣点(Point of Interest),包括:美食、购物、教育培训、医疗设施、交通设施、生活服务、丽人、旅游景点、娱乐休闲、政府机关、酒店、运动健身、文化传媒、汽车服务、金融、房地产等19大类,大类下有137个小分类供勾选以显示兴趣点

  • 允许选择3个小分类以查看在商圈范围内的地图分布,并可查看某兴趣点与中心店址的步行路线、步行时间及距离、车行时间及距离


4. 查看竞争店

  • 输入自有品牌名称,3个竞争店名称的关键字,可显示三个商圈范围内的自有店及竞争店分布

  • 可查看某竞争店与中心店址的步行路线、步行时间及距离、车行时间及距离

5. 制作商圈数据报告

  • 在确定中心店址,选定商圈范围,选定2个大分类,5个小分类的兴趣点,输入自有品牌及5个竞争店名称的关键字

  • 报告将包含商圈内竞争酒店数量、列表(靠中心店址前50名的步行时间及距离、车行时间及距离)、地图分布

  • 报告也包含商圈内2个大分类在商圈内的数量、列表(靠中心店址前50名的步行时间及距离、车行时间及距离)、地图分布

  • 报告最后显示所选择5个小分类在商圈内的数量、列表(靠中心店址前50名的步行时间及距离、车行时间及距离)、地图分布



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  • 选址评估咨询电话
  • 13096700007
  • 物业信息接收邮箱
  • 469396305@qq.com
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