开酒店选址评估由来
--为方便酒店项目交流,创办的一个酒店筹建博客,讨论酒店物业经营数据模型,分享酒店选址心得、交流酒店筹备事项、促进酒店后期管理运营的的一个自媒体网络平台,网站由酒店选址评估专家谭松及其朋友而设立,服务于酒店投资人。
开酒店为什么要进行定位评估?
1、酒店投资巨大,2、酒店经营年限时间长远、3、酒店属于消费市场,客户有自主选择权!
一群用大数据锻炼出来的实战专家,人均酒店选址评估100家!
为客户带来多大价值?
什么样的物业开什么样的酒店,什么样的客群,定位什么样的酒店
最大限度提升酒店的溢价空间
> 我们做什么<
为酒店投资人提供优质的酒店物业。
为酒店提供选址定位,物业评估。
连锁酒店加盟品牌推荐
酒店设计施工筹建指导。
酒店投资数据模型。
酒店盈亏数据报告。
1. 酒店基础评估
物业评估:以评估店址为中心,不同半径距离的主、副、边缘商圈,(包括美食、购物、教育培训、医疗设施、交通设施、生活服务、丽人、旅游景点、休闲娱乐、政府机关、文化传媒、汽车服务、金融、房地产等),步行时间与距离、车行时间与距离。可选择几套不同定位的评估指标(目前默认为低端酒店、经济行酒店、中档酒店、高端酒店、五星级酒店),对比最佳的定位投资回报数据。
租金日商比:预估月租金及日营业额(日商)
客源结构:客流量预估,客源分析建模。
商圈:主商圈约占酒店50-75%的营业额的商圈,副商圈约占酒店址15-25%的营业额的商圈调查
立地条件:独栋、楼中楼,底商。
面积(相比同行标准):出房量预估。
消防评估:是否满足一次消防,二次消防硬性条件
预估平均每小时客流:实地测算客流量(详见“采点客流量”)
车辆停靠:可以、困难、不可、具体数量
土建改造陈本:具体项目、方量,金额。
评估指标:每个定位的评估指标包括了基础评估、不宜开店评估、竞争评估、酒店城市商圈评估/楼中楼评估、计算酒店选址评估指数,评估指标、权重、分值等评估策略体系。财务模型:估算日营业额、租金成本、首年损益、五年损益、十年收益,分析盈亏平衡及投资回报。
2. 不宜开酒店店评估
商圈转移、消防设施欠缺、交通缺陷,消费系数达不到等。
竞争过激烈(潜在客户严重不足)、周边经营环境如排放恶臭的工厂、严重污染的河川等
酒店的风水(硬件风水,软件风水)
3. 竞争评估
酒店品牌:酒店数量、连锁一二三线品牌、无竞争店等
距离:竞争店位置距离
相对位置:对面、扇形、一面、包夹
营业时间:短时间、接近本店时间、长时间或24小时
竞争酒店店开业时间:含开业半年、一年、无竞争店等
动线关系:竞争酒店店的动线在店址之前、之后、相反动线、不同动线
竞争酒店面积、房量:小型、中型、大型
停车配置:竞争店是否好停车
4. 开酒店综合评估
4-1本评估适用于小型临街酒店:
道路构造:评估指标含8米以下或以上,有无栅栏
道路性质:指标是否距交流道、宽广道路、一般道路、路面狭窄道路、住宅区内道路
有无斑马线:指标含有无斑马线
动线:指标含回家动线、通勤动线、顺向车道、逆向车道
视野性:指标含100米、150米的距离判断
道路坡度:含平坦道路、上坡途中、下坡途中
道路塞车:是否经常或暂时塞车
右转进入:是否可以右转进入
停车条件:指标含好停车且可停大型车、前面侧面可停车、侧面可停车、前面可停车、路边或无停车空
酒店档次:评估指标含高、中、低
4-2.酒店独栋物业评估
本评估适用于大型酒店:
酒店档次:评估指标含高、中、低
城市GDP排名:消费指数
城市的商业指数:商旅客人,消费系数
酒店空间规整度:指标含店面空间的不同规则程度,是否有死角、多余柱墙
酒店外走道宽度:指标含2-3米、3-5米、2米以下或5米以上的距离判断
酒店门头尺寸标准:含是否为理想尺寸、可否造型制作、统一标准化
进深与面宽比例:4.2:9,4.5:10
走廊宽度、高度:2-3.2米、2.8-3米等
电梯、主楼梯距离:3部,一跑
5. 连锁酒店品牌推荐
经济型连锁酒店品牌:如家、汉庭酒店加盟、七天酒店加盟、城市便捷、尚客优酒店加盟、尚客优品、巴厘岛酒店、OYO酒店、格林豪泰、宜必思、布丁、都市118、99旅馆、星程酒店、怡莱酒店、海友酒店、连酒店锁一二三线品牌对应物业情况筛选。
非标酒店品牌:骏怡连锁酒店加盟
中端连锁酒店品牌推荐:维也纳酒店加盟、全季酒店加盟、麗枫酒店、亚朵、兰欧、宜尚、巴厘岛国际酒店、格林东方、禧月酒店、花间堂酒店、桔子水晶酒店、漫心酒店、citigo有趣酒店、美居酒店、诺富特酒店、美爵酒店、等
星级连锁酒店品牌推荐:美仑国际酒店、开元酒店、雅阁酒店、希尔顿欢朋酒店、M酒店、H酒店、戴斯酒店、柏亚斯酒店、
五星级连锁酒店品牌推荐:希尔顿、喜来登、洲际酒店、温德姆酒店、万豪酒店、
> 财务测算 <
1. 竞品酒店的财务情况
详细的采点原则指引以及相关表格工具,另有客流计数器
有全日采点法、时段采点法及简易采点法三种可选
分析计算得出全年客流量、月均客流量、日均客流量、时均客流量
2. 确定酒店相关财务系数
设定租金条件以试算《租金成本表》:包含租期、免租期、租金、物业费、租金及物业费年涨幅等
设定营运费用、销售费用、折旧摊提、税费、其它费用等
设定装修工程费、设备投资费以测算投资回报
3. 预估酒店营业额
可根据(采点客流量*捕获率*客单价)计算得出日均营业额,或直接预估(日均来客数*客单价)而得出
计算酒店毛利率
4.试算损益
租金成本计算表:租期内的每年租金成本列表
首年损益试算表:开店第一年的每月损益预测
未来五年损益试算表:开店后5年的每年损益预测以及投资回报率/投资回报月份
分析盈亏平衡及投资回报:主要有3项估算分析:
制作选址评估报告
・可定义报告署名及日期
・可定制选择所需报告内容
1. 确定中心店址
选择酒店的地址或输入符合百度地图定位的地址作为中心店址
2. 选定商圈范围
主商圈:离中心点半径距离100/300/500米,约占50-75%的营业额
副商圈:离中心点半径距离300/500/1000米,约占15-25%的营业额
边缘商圈:离中心点半径距离500/1000/1500米,约占5-10%的营业额
3. 查看兴趣点
在上述选定商圈内显示百度地图库内的兴趣点(Point of Interest),包括:美食、购物、教育培训、医疗设施、交通设施、生活服务、丽人、旅游景点、娱乐休闲、政府机关、酒店、运动健身、文化传媒、汽车服务、金融、房地产等19大类,大类下有137个小分类供勾选以显示兴趣点
允许选择3个小分类以查看在商圈范围内的地图分布,并可查看某兴趣点与中心店址的步行路线、步行时间及距离、车行时间及距离
4. 查看竞争店
输入自有品牌名称,3个竞争店名称的关键字,可显示三个商圈范围内的自有店及竞争店分布
可查看某竞争店与中心店址的步行路线、步行时间及距离、车行时间及距离
5. 制作商圈数据报告
在确定中心店址,选定商圈范围,选定2个大分类,5个小分类的兴趣点,输入自有品牌及5个竞争店名称的关键字
报告将包含商圈内竞争酒店数量、列表(靠中心店址前50名的步行时间及距离、车行时间及距离)、地图分布
报告也包含商圈内2个大分类在商圈内的数量、列表(靠中心店址前50名的步行时间及距离、车行时间及距离)、地图分布
报告最后显示所选择5个小分类在商圈内的数量、列表(靠中心店址前50名的步行时间及距离、车行时间及距离)、地图分布
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